過去，農村建房、項目建設，大部分人不是先辦理用地審批手續，而是直接使用自己的承包地或向別人流轉土地后就開始建設。一些地方政府未經有權機關批準，擅自“征收”農民集體土地進行項目建設的情況也比較多。去年以來，全國開展農村亂占耕地建房整治，對新增亂占耕地建房“零容忍”!農民建房、項目建設“想用哪里用哪里、想怎么用就怎么用”的時代結束了!農民建房也好、項目建設也好，不依法辦理用地手續，早晚會被發現，面臨被拆除的風險。情節嚴重的，還會被追究刑事責任。即使是罰款，按照9月1日起實施的《土地管理法實施條例》規定，每平方米罰款標準為100元至1000元。違法占地一畝，最高面臨66.6萬元的罰款，代價之大不言而喻，甚至比合法獲取土地的經濟代價還大。
違法用地不能再干!那么，村民建房、項目投資如何合法用地?
一、農民建房如何合法用地?
《土地管理法》第六十二條規定：農村村民住宅用地，由鄉(鎮)人民政府審核批準;其中，涉及占用農用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規定辦理審批手續。
1.農村村民建住宅，應盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。 根據《土地管理法》的規定，非農業建設必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地。《土地管理法》第62條規定，農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
2.農村村民建住宅，可占用一般耕地等農用地，但不能占用永久基本農田。 農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。從現實情況來看，在農村，占用耕地建住宅的比較多。需提醒大家的是，耕地分為一般耕地和永久基本農田。根據《土地管理法》、《基本農田保護條例》的相關規定，如果占用永久基本農田建住宅，那是不允許的，是違法的;如果占用一般耕地建住宅，那要依法辦理用地手續。
3.農村村民占用一般耕地建住宅如何辦理手續? 《土地管理法》規定，農村村民住宅用地，涉及占用農用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規定辦理審批手續，即應逐級報省或市級人民政府批準農用地轉用。農用地轉用批準后鄉(鎮)人民政府才能批準住宅用地。2020年7月29日，自然資源部、農業農村部印發《關于保障農村村民住宅建設合理用地的通知》。《通知》規定，對農村村民住宅建設占用農用地的，在下達指標范圍內，各省級政府可將《土地管理法》規定權限內的農用地轉用審批事項，委托縣級政府批準。因此，農村村民建住宅占用一般耕地，如果當地省級政府已經將農用地轉用審批事項委托縣級政府批準的，縣級政府批準農轉用皇鄉(鎮)人民政府即可批準住宅用地。如果沒有委托縣級政府批準農用地轉用審批的，應逐級報省或市級人民政府批準農用地轉用后，鄉(鎮)人民政府才能批準住宅用地。 二、項目建設如何合法使用土地? 首先，選好項目，符合用地條件。 一些項目是限制用地的，如容積率低于1.0的住宅項目;一些項目禁止占用耕地或變相占用耕地，如機動車駕校;一些項目禁止供地，如高爾夫球場項目、賽馬場項目等。因此，投資人應先想好要上什么項目，對限制類項目要小心，對禁止供地項目千萬不要上。哪些項目限制供地、哪些項目禁止供地，具體見(點擊藍色字體查看)：《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》(2012本))。
其次，選好地址，符合批地條件。 項目投資選好地址非常關鍵，占用生態紅線、永久基本農田、自然保護地等國家重點保護的區域，除國家重點能源、交通、水利項目外，基本上無法辦理用地手續。因此，在項目未落地前，需要多方考察，看項目是否符合規劃，占用什么地類，做到既能有效降低成本，又能辦理用地手續。不符合規劃和占永久基本農田的地方千萬不要選，選了后無法辦理用地手續。千萬不要相信地方政府的隨意承諾，政府在未經有權機關批準的情況下與農民達成一致讓你使用土地，最終未批先用的法律后果會給你的投資帶來一系列嚴重的損失。項目是否符合規劃和占用什么地類，需要向當地自然資源部門咨詢。現場看到不能種植的荒地，有可能在自然資源部門土地數據庫中是耕地甚至是永久基本農田。因此，了解清楚需要占用的土地規劃和地類情況非常關鍵。 第三，根據情況，合法使用土地。 項目建設使用土地，按照法律法規和政策，目前有幾種方式： 一是可以使用農用地。如：發展農業種植項目時，種植設施不破壞耕地層的，可以使用農用地甚至永久基本農田。另外，扶貧光伏項目的光伏方陣占用耕地、設施農業用地等特殊情形的用地，不改變土地用途，可以采取流轉的方式獲得土地，不需要辦理用地審批手續。但這些不改變用途的用地，必須符合相應的條件，不符合條件的需要辦理農用地轉用手續。如：養殖設施用地應盡量避讓永久基本農田，在無法避讓的情況下經批準可以占用少量基本農田，但各地規定的“少量”標準并不一樣，具體政策需要咨詢清楚。各類可以使用農用地的情形(點擊藍色字體查看)：1.產業用地政策實施工作指引(2019年版);2.“特殊”農用地知識匯總!助你用活用足國家土地政策;3.什么是設施農用地?如何申請和使用設施農用地? 二是使用存量建設用地。對現在已經屬于建設用地的土地，只需要辦理轉讓(出租)或出讓(出租)手續。建設用地分集體建設用地和國有建設用地。
可以使用集體建設用地的情形：鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉(鎮)村建設，可以使用集體建設用地。按照現行《土地管理法》的規定，也可以使用土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途并經依法登記的集體經營性建設用地。
除上述情形外，項目建設均需要使用國有建設用地。
需要注意的是：某塊土地是否屬于建設用地，不能簡單看現場是否有建筑物，有建筑物、構筑物的土地不一定是合法的建設用地，需要看權利人是否有不動產登記證書，必要時需到自然資源部門查詢。 三是需要辦理農用地轉用和土地使用權出讓手續。項目建設使用農用地的，必須辦理農用地轉用手續，即需要申請將農用地轉為建設用地并經有權機關批準。其中，可以使用集體建設用地的，只需要辦理農用地轉用手續;不能使用集體建設用地的，除辦理農用地轉用手續外，還需要辦理土地征收手續，即需要轉用和征收為國有建設用地并出讓給土地使用權人后，才能使用。 按照《土地管理法》的規定，辦理農用地轉讓手續，需要有權機關批準(具體見：什么是農用地轉用制度?農用地轉用如何審批?)。征收土地的，必須是為了公共利益需要。辦理土地征收手續，需要由縣級人民政府做好一系列征地前期工作的情況下，報省級人民政府或國務院批準。 四是臨時使用土地。按照《土地管理法》第五十七條的規定，建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門批準。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地權屬，與有關自然資源主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時使用土地期限一般不超過二年，建設周期較長的能源、交通、水利等基礎設施建設使用的臨時用地，期限不超過四年。土地使用者應當自臨時用地期滿之日起一年內完成土地復墾，使其達到可供利用狀態，其中占用耕地的應當恢復種植條件。
注：由于土地管理政策多而散，實踐中情況又很復雜，此文僅供參考。需要使用土地的請到當地自然資源部門咨詢，做到合法用地。
來源：自然資源法律論壇